Игорь Дружинин, руководитель службы экономики и бюджетирования, STEP, и спикер Конференции «Финансовая устойчивость девелопера: управление ликвидностью, проектным финансированием и продажами в условиях сжатия рынка» рассказал CFO Russia о финансовых трудностях генеральных подрядчиков, влиянии договорных условий на финансирование строительных проектов и перспективах цифровизации отрасли.
С какими основными финансовыми трудностями сегодня сталкиваются генеральные подрядчики при реализации строительных проектов? Какие факторы оказывают наибольшее влияние на их финансовую устойчивость?
Еще на этапе планирования строительного проекта мы ставим перед собой задачу обеспечить положительный денежный поток. Для нас это обязательное условие, которое определяет стратегию подготовки проекта, в том числе его финансового обеспечения. Мы исходим из того, что денежный поток должен оставаться положительным на основных этапах реализации проекта.
Одна из трудностей, с которыми мы периодически сталкиваемся, связана со стремлением заказчиков максимально обезопасить вложенные средства, в частности авансы генеральному подрядчику. В результате в договорах появляются дополнительные инструменты контроля за расходованием средств и гарантии, которые иногда оказываются избыточными или дублируют друг друга.
Такие требования усложняют сопровождение договора и увеличивают количество необходимых операций, не принося существенной пользы самому строительному процессу. Длительные согласования могут замедлять финансирование и негативно сказываться на сроках реализации проекта.
По нашим наблюдениям, наиболее устойчивыми оказываются проекты, в которых сбалансированы финансовые и производственные процессы. Важен баланс между качеством, компетенциями и ходом выполнения работ по основным направлениям проекта. Когда эти составляющие согласованы между собой, финансирование, как правило, соответствует потребностям проекта.
Факторы, влияющие на финансовую устойчивость генерального подрядчика, можно разделить на внешние и внутренние.
К внешним относится прежде всего взаимодействие с заказчиком. Излишнее давление с его стороны в вопросах финансового обеспечения проекта может создавать дополнительные трудности.
Внутренние факторы связаны с умением распределять финансовые ресурсы на протяжении всего проекта. Здесь особое значение имеют качество прогнозирования и планирования. Если еще на этапе подготовки становится понятно, что финансовые условия контракта не позволяют выполнить работы без дефицита финансирования, это может стать причиной отказа от проекта. Поэтому прогноз должен учитывать все основные составляющие, влияющие на его финансовую картину.
Важную роль играют и строительные компетенции. Опыт показывает, что заказчики, заинтересованные в своевременном начале и завершении проекта, как правило, готовы обсуждать адекватный размер аванса.
При этом подрядчику необходимо обеспечить такой темп строительства, чтобы финансирование за выполненные работы своевременно сменило заканчивающиеся авансовые средства. Это позволяет избежать дополнительных финансовых рисков и необходимости обращаться к заказчику за новым авансом.
Как особенности взаимодействия между заказчиком и генеральным подрядчиком влияют на финансирование строительного проекта? Какие финансовые риски чаще всего возникают в процессе такого сотрудничества?
В нашей работе мы руководствуемся негласным правилом: «Платит довольный заказчик». Чем больше заказчик доволен сотрудничеством, тем выше вероятность, что он будет легче коммуницировать по вопросам финансирования.
Поэтому мы уделяем большое внимание своевременному информированию заказчика. Если в ходе строительства возникают обстоятельства, требующие пересмотра первоначальных подходов, в том числе к финансированию, важно заранее начать обсуждение.
Заказчику необходимо объяснить причины изменений, возможные последствия и риски. После этого можно обсудить и согласовать изменение условий договора или отступление от них.
Наш опыт показывает, что неожиданное сообщение о необходимости привлечения дополнительных финансовых ресурсов обычно вызывает негативную реакцию и осложняет переговоры. Предварительное информирование не обязательно делает заказчика более довольным ситуацией, но позволяет снизить его раздражение.
Один из рисков сотрудничества связан с неполным соответствием контрактных условий – договоренностям, достигаемым в ходе подготовки контракта. Сначала лица, принимающие решения, обсуждают коммерческие условия, после чего эти договоренности должны быть отражены в тексте договора.
Если положения контракта сформулированы неоднозначно или не соответствуют первоначальным договоренностям, возникают риски для сторон. Обычно подобные противоречия проявляются при наступлении неблагоприятных обстоятельств. В таких ситуациях определяющее значение приобретает содержание подписанного договора.
Еще один специфический риск связан со стремлением заказчика обеспечить полную прозрачность расходования средств. Для этого могут использоваться гарантии на аванс, специальные счета, залоговые требования или детальный контроль закупок подрядчика.
Однако избыточный мониторинг способен создавать затруднения в работе обеих сторон. Особенно остро эта проблема может проявляться у заказчика, который оказывается не готов обрабатывать большой объем поступающей информации. В результате дополнительные контрольные процедуры создают задержки и могут негативно влиять на финансирование проекта.
Если стоимость строительства увеличивается уже в процессе реализации проекта, как распределяются финансовые риски между заказчиком и генеральным подрядчиком?
Распределение рисков зависит от договоренностей сторон и выбранной формы контракта. Здесь речь идет скорее о балансе доходности и риска, чем непосредственно о финансовой устойчивости.
Один из вариантов – fixed price, или контракт с фиксированной ценой. В этом случае генеральный подрядчик принимает на себя риски изменений, возникающих в ходе исполнения договора, если они не связаны с отступлениями от проекта.
Такие контракты обычно применяются в типовых проектах, например в гражданском строительстве. При отсутствии сложных или нестандартных конструктивных решений подрядчик может достаточно точно оценить стоимость работ на ранней стадии проработки проекта и принять соответствующие риски.
Другой вариант – контракт с открытой ценой, при котором заказчик принимает на себя риски изменения объемов работ. Он может использоваться при реализации технологически сложных проектов, например при строительстве производственных объектов с индивидуальными технологическими решениями.
В этом случае стороны могут договориться, что фактические объемы работ будут подтверждаться отдельно, а их стоимость рассчитываться по расценкам, закрепленным в договоре. При таком подходе итоговая стоимость контракта может увеличиться значительно, но прозрачно для обеих сторон.
Третий вариант – open book, или контракт с фиксированной нормой рентабельности. Он может применяться, когда заказчиком выступает компания, которая не специализируется на строительстве и не планирует создавать собственный проектный офис.
В этом случае заказчик хочет видеть, как расходуются его средства, и понимать, за что он платит. Такая модель предусматривает подтверждение затрат на работы подрядчиков и закупку материалов с учетом их количества и цены.
Подобный контракт требует значительного объема операций по согласованию и подтверждению расходов. При этом для генерального подрядчика он безопасен с точки зрения риска изменения объемов работ, поскольку предусматривает гарантированную норму рентабельности, а для заказчика гарантирует абсолютную прозрачность всего происходящего.
Итоговая стоимость контракта может как сократиться, так и существенно вырасти. Однако на практике чаще происходит увеличение первоначальной суммы.
Как, на Ваш взгляд, будут меняться подходы к финансированию строительных проектов в ближайшие годы?
Я думаю, что в ближайшие 5-10 лет подходы к финансированию будут во многом зависеть от структуры строительного рынка.
Если рынок будет все больше смещаться в сторону госзаказа, вероятно усиление регулирования, надзора и контроля, а также требований к обеспечению финансирования проектов.
В таком случае на рынке, скорее всего, будут оставаться преимущественно финансово сильные игроки. Дополнительное регулирование и увеличение количества операций по сопровождению контрактов могут замедлять финансирование. В результате подрядчикам придется начинать часть строительных работ за счет собственных средств.
Такую нагрузку способны выдержать немногие компании. Для большинства участников рынка, в том числе для нас, необходимость начинать строительство за счет собственных средств является стоп-фактором.
Если же активность частных инвесторов восстановится и компании начнут больше вкладывать в развитие своих производств, условия финансирования могут стать более благоприятными. Генеральные подрядчики получат больше возможностей обеспечивать финансовые потребности проектов и смогут свободнее принимать решения, необходимые для оперативного управления строительством.
Какие тенденции могут оказать наибольшее влияние на работу генеральных подрядчиков?
Среди основных тенденций я бы выделил цифровизацию. Процессы цифровизации и автоматизации уже развиваются достаточно активно. В лидеры выйдут компании, которые быстрее внедрят новые технологии и найдут способы повысить с их помощью собственную эффективность.
Полагаю, цифровизация затронет если не все, то большинство процессов в строительном бизнесе. Особенно заметные изменения могут произойти в оценке стоимости проектов.
Если сегодня подготовка квалифицированной бюджетной оценки строительного проекта при наличии проектной документации может занимать от 1 до 2 месяцев, то с развитием цифровизации и технологий искусственного интеллекта этот срок может сократиться до нескольких часов.
Однако принципиально важно, чтобы ускорение расчетов не сопровождалось снижением их качества.
Задать свои вопросы Игорю и узнать больше об опыте STEP вы сможете на Конференции «Финансовая устойчивость девелопера: управление ликвидностью, проектным финансированием и продажами в условиях сжатия рынка».
Элеонора Гурняк
Наши конференции:
Все
-(5).gif "Книги для дошколят и младших школьников")
