Станислав Шульженко, GloraX: «Судебная практика по вопросам распределения обязательств между сторонами договора КРТ неоднозначна»
05.11.2026
Станислав Шульженко, руководитель направления КРТ, GloraX, и спикер Конференции «Финансовая устойчивость девелопера: управление ликвидностью, проектным финансированием и продажами в условиях сжатия рынка» рассказал CFO Russia о распределении финансовых обязательств между государством и девелоперами, рисках реализации проектов комплексного развития территорий и влиянии судебной практики на инвестиционные решения.
Насколько участие государства в проектах КРТ сегодня реально снижает финансовые риски для девелопера и влияет на доступность и стоимость проектного финансирования?
Участие государства, безусловно, снижает финансовые риски девелоперов. Однако в условиях ограниченных бюджетных возможностей оно не позволяет в полной мере обеспечить строительство всех необходимых объектов инфраструктуры. Ситуацию осложняют и изменения законодательства, например, новые требования к реализации проектов в зонах затопления и подтопления.
Теперь для реализации таких проектов необходимо предварительно провести противопаводковые мероприятия, включая берегоукрепление. При этом недостаточно выполнить работы только в границах участка инвестора. Они должны охватывать необходимую протяженность водного объекта. Для этого требуются гидрологические изыскания, на которые у бюджетов зачастую нет средств. Возлагать все эти расходы на инвестора также некорректно, поскольку его зона ответственности ограничена территорией проекта и созданием необходимой инфраструктуры.
Сегодня успешная реализация проектов во многом зависит от привлечения федерального и регионального финансирования для строительства социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. Часть объектов при этом создается за счет инвесторов. Однако строительство социальных объектов увеличивает финансовую нагрузку на девелопера и, соответственно, стоимость квадратного метра. Аналогичная ситуация складывается с объектами культуры, отдыха и другой сопутствующей инфраструктурой.
Какие финансовые риски чаще всего возникают у девелопера уже после заключения договора о КРТ и как их можно учитывать при планировании проекта?
Наиболее распространенные риски связаны с необходимостью привлечения дополнительного проектного финансирования. Проблема заключается в том, что объем социальных обязательств инвестора, закрепленных в договоре, зачастую не имеет четких границ.
Существует практика, когда уже после заключения договора о КРТ и утверждения документации по планировке территории от инвестора требуют создания всей необходимой социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры. Такая нагрузка может оказаться для него непосильной.
При этом механизм КРТ и статья 68 ГрК РФ позволяют сторонам договариваться о справедливом распределении рисков. Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Одни судебные решения возлагают на инвестора как профессионального участника рынка недвижимости обязанность строить инфраструктурные объекты. Вместе с тем появляются и другие подходы. В частности, Арбитражный суд Московского округа указывает, что стороны договора КРТ должны договариваться, а создание всех необходимых объектов инфраструктуры является правом, а не безусловной обязанностью инвестора. Договор о КРТ может (но не обязан) предусматривать обязательство безвозмездной передачи объектов социальной инфраструктуры. Это право сторон, а не императив.
Предусмотреть подобные риски в финансовой модели возможно, однако для этого инвестору необходимо тщательно изучать площадку еще до начала проекта. Градостроительный анализ не должен ограничиваться данными государственных информационных систем и публичной кадастровой карты. Важно самостоятельно обследовать территорию, выявить расположение подземных инженерных сетей, коммуникаций и другие потенциальные ограничения.
Такой анализ требует дополнительных затрат, но позволяет в значительной степени избежать проблем в будущем.
Главной проблемой инвесторов остаются стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и наличие необходимых мощностей. На втором месте находятся вопросы создания социальной и транспортной инфраструктуры. В этой сфере, как показывает практика реализации проектов КРТ за последние 5 лет, сторонам удается постепенно находить баланс.
Как складывающаяся судебная практика по КРТ влияет на подход девелоперов к оценке рисков и принятию инвестиционных решений?
Любой инвестор должен учитывать подходы Верховного суда РФ к профессиональным рискам и не рассчитывать исключительно на поддержку государства или муниципальных властей.
Поэтому девелоперы заранее оценивают возможные риски и закладывают их в стоимость проекта. Любые изменения, будь то появление дополнительных объектов инфраструктуры или изменение статуса территории, неизбежно отражаются на итоговых затратах.
Таким образом, при принятии инвестиционных решений важно самостоятельно просчитывать потенциальные расходы и учитывать возможные изменения условий реализации проекта.
Задать свои вопросы Станиславу и узнать больше об опыте GloraX вы сможете на Конференции «Финансовая устойчивость девелопера: управление ликвидностью, проектным финансированием и продажами в условиях сжатия рынка», которая пройдет 24 ноября 2026 года в Москве.
Элеонора Гурняк
Наши конференции:
Все
