Евгений Бурденюк, «Отелит»: «Коммерческая недвижимость: сегодня мы имеем дело со сценарием, которого никогда не было»

Евгений Бурденюк, основатель девелоперской компании «Отелит», региональный представитель Российского Совета ТЦ и со-председатель НРО «Деловая Россия», рассказал CFO Russia, сохранится ли в сегодняшней ситуации инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости и что будет с арендой площадей в ТЦ.

Как бы вы вкратце охарактеризовали сегодняшнюю экономическую ситуацию?

Сегодня мы имеем дело со сценарием, которого никогда не было. Очень похоже на то, что сошлись дефолт 1998-го и ситуация с Крымом в 2014-м. Обесценивание рубля плюс санкции.

Произойдут ли на рынке недвижимости какие-то критические изменения за счёт этого?

Вряд ли. Он, на мой взгляд, очень стабильный. Даже по ипотеке пока нет массовых невыплат. У нас основной расчет на то, что коммерческая недвижимость останется востребованной.

Почему на это можно рассчитывать?

Сейчас клиентская масса выбирает между инвестициями в коммерческую недвижимость, депозитом в банке, между биржей и покупкой активов за рубежом, инвестициями в бизнес. Но банкам доверяют далеко не все. Непонятно, что с ними будет происходить, насколько депозиты надежны. Будет ли фиксированная ставка по депозитам на длительный период? Можно ли будет снять средства в любой момент? Есть определенный порог, который обеспечивается государством, – раньше вроде 300 000 рублей было, сейчас это сумма побольше, которую вам в любом случае компенсируют. Ее, наверно, можно класть в банк, но это же не миллионы рублей, которые спокойней вложить в коммерческую недвижимость. Банки будут «схлопываться на раз-два» в условиях, когда никто не берет кредиты и непонятно, что будет с ипотекой. Банковскому сектору становится гораздо сложнее, когда ставки высокие. Будут оставаться только самые крупные банки. В целом инвестиции куда-то, кроме коммерческой недвижимости, – более непредсказуемое дело. Например, акции – это очень рискованный актив.

То есть спрос на коммерческую недвижимость будет расти?

Да, в теории может вырасти. Только предложения больше не станет, поскольку коммерческая недвижимость не быстро строится и появляется на рынке, востребованных площадей тоже не так много. Поэтому мы, например, все наши продажи поставили на паузу, чтобы наш актив рос в цене. Людей, которые желают «закапиталить» деньги путём инвестиций в коммерческую недвижимость, становится больше. Даже несмотря на то, что при самых пессимистичных прогнозах на российском рынке коммерческой недвижимости может появиться и 20-летняя окупаемость. Инвестор, покупающий коммерческую недвижимость и вкладывающийся в неё, заработает не на аренде, а на росте стоимости недвижимости. То есть вы покупаете актив за 100 млн, который приносит вам 12-12,5 млн в год. Получается примерно 8-летняя окупаемость. Проходит какое-то время: вы все еще получаете 1 млн в месяц, но недвижимость теперь стоит не 100, а 120 млн. И к тем 12 млн, которые вы получаете ежегодно, добавляются 20 млн – это настолько недвижимость выросла в цене.

Как влияет повышение ключевой ставки на рынок коммерческой недвижимости?

Серьёзно влияет. Фактически из-за повышения ключевой ставки наша отрасль становится «неинтересной». Можно купить коммерческую недвижимость в десятилетнюю окупаемость, а можно положить деньги в банк и получать те же проценты. Поэтому я думаю, что сейчас будет отток инвестиций. Люди перестанут инвестировать в коммерческую недвижимость и постепенно будут возвращать деньги в банки. Как обычно, банки выиграют от повышения ключевой ставки.

А что происходит с арендой?

Есть такое ощущение, что аренда глобально индексируется на рынке. И что арендаторы сейчас морально готовы к тому, что цены за аренду поднимутся на 5-10%, и спокойно будут платить. Но маловероятно, что аренда будет подниматься такими же темпами, как будет расти уровень инфляции.

Сейчас в СМИ очень активно обсуждается уход иностранных брендов из России. Что происходит с площадями, которые они арендовали?
 
Расскажу о площадях в ТЦ. На сегодняшний день процент иностранных компаний от общего числа арендаторов ТЦ небольшой. Кроме того, компании не заявили о полном уходе с рынка и пока лишь приостанавливают работу с надеждой, что ситуация стабилизируется. Ни одному бизнесу не хочется терять клиентов, вложенные ресурсы, цепочки поставок, перераспределять производственные мощности. Так что в интересах бизнеса как можно скорее восстановить прежнее положение дел и продолжить работать.

Но в интересах местных и остающихся зарубежных конкурентов, чтобы бренды уходили?

Да, можно сказать и так. Освобождается привлекательный клиентопоток, который может быть интересен местным компаниям или новым зарубежным партнерам.

А что насчёт интересов арендодателей?

Если бренды полностью уйдут с рынка и съедут с площадей, в торговых центрах появится возможность разместить новых игроков на более выгодных условиях. А работающие конкуренты смогут занять места, о которых они даже и не могли мечтать. Ротация арендаторов – процесс хоть и органичный, но ТРЦ и ТЦ должны выдерживать свой tenant-mix, при этом поиск новых арендаторов может быть не таким уж гладким. Договоры у европейско-американских компаний одни из самых защищенных, так что у ТРЦ не будет возможности взять новых арендаторов еще много лет. Но это зависит от срока, указанного в договоре.

Комментарии