ЗПИФы под прицелом ФНС: эксперты Б1 и «Технологий доверия» – о налоговых рисках, новых правилах и будущем фондов

Экспертный совет при Федеральной налоговой службе утвердил меморандум с критериями выявления закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), которые могут использоваться для необоснованного снижения налоговой нагрузки. Документ был принят 8 сентября 2026 года по итогам заседания с участием представителей бизнеса, научного сообщества и юридической отрасли, сообщает газета «Ведомости».

Рынок паевых инвестиционных фондов продолжает расти. С 2023 года их количество увеличилось на 70% и к концу 2025 года достигло 3663. Из них 3193 фонда относятся к закрытому типу. Совокупная стоимость чистых активов всех ПИФов составляет 21,7 трлн руб., а на ЗПИФы пришлось 17,8 трлн руб. При этом более 92% закрытых фондов специализируются на операциях с недвижимостью или используют комбинированные инвестиционные стратегии. Такие фонды широко применяются в жилищном и коммерческом строительстве и нередко создаются для реализации проектов конкретных девелоперов.

Как пишут «Ведомости», отраслевые центры ФНС выявили случаи искажения сведений о хозяйственных операциях при проведении сделок с недвижимостью через ЗПИФы.

Может ли усиление налогового контроля повлиять на привлекательность ЗПИФов для инвесторов в недвижимость?

«В целом создание и использование ЗПИФ должно иметь бизнес-цель и не должно быть направлено только на неуплату налогов до выплаты пайщикам. В этой связи сам факт усиления контроля со стороны налоговых органов не должен повлиять на привлекательность ЗПИФов для инвесторов в недвижимость при создании и управлении ЗПИФ в соответствии с требованиями российского налогового законодательства, – пояснила для CFO Russia Мария Фролова, партнер Группы компаний Б1, руководитель группы по оказанию налоговых услуг организациям финансового сектора и группы по оказанию услуг частным клиентам. – Если же речь идет о поправках в НК РФ, внесенных в Минфином РФ на рассмотрение, в части признания ЗПИФов для квалифицированных инвесторов как налогоплательщиков по налогу на прибыль в отношении определенных типов пассивных доходов, то предлагаемые поправки могут значительно понизить привлекательность по следующим основаниям.

Например, предлагаемые изменения предусматривают налогообложение пассивных доходов в виде арендных доходов на уровне ЗПИФ по ставке 15% с возможностью последующего зачета уплаченного налога при выплате пайщикам. На практике эффективная ставка налога может быть значительно выше. Представим, что арендные доходы составляют 100 у.е. При этом на уровне ЗПИФ есть расходы на содержание недвижимости и процентные расходы на обслуживание займа, привлеченного на приобретение недвижимости, и такие расходы составляют 50 у.е. Таким образом, реальная прибыль составляет 50 у.е., однако, налог уже был уплачен со всем суммы арендных доходов в размере 15 у.е. В данном примере эффективная ставка налога составила 30%, что может существенно снизить интерес к таким инструментам у инвесторов».

На что налоговые органы будут обращать внимание?

В меморандуме налоговая служба собрала критерии, позволяющие оценить экономическую обоснованность деятельности фондов. Среди потенциальных признаков недобросовестного использования ЗПИФов – применение фонда в качестве формального посреднического звена, отсутствие реального коллективного инвестирования при фактическом контроле со стороны одного пайщика, длительное накопление прибыли без распределения, а также вывод средств в форме, не облагаемой налогом.

В ФНС отдельно подчеркивают, что выявление хотя бы одного из перечисленных признаков не означает автоматического признания действий незаконными. Для квалификации операций как уклонения от уплаты налогов необходимо проанализировать совокупность обстоятельств и особенности конкретной ситуации.

Максим Купин, старший менеджер налоговой практики компании «Технологии Доверия», считает, что при оценке налоговых рисков необходимо анализировать одновременно несколько аспектов деятельности фонда: распределение прибыли и движение денежных средств, состав владельцев паев, управление активами и характер операций.

«Приоритеты зависят от модели фонда, но на практике стоит анализировать четыре блока одновременно.

Во-первых, распределение прибыли и движение денежных средств. Меморандум прямо упоминает накопление прибыли без распределения и вывод средств в необлагаемой форме. Эти обстоятельства оценивались и в правоприменительной практике. Модели, в которых распределения нет или его доля низкая, требуют серьезного экономического обоснования (вложения в новые значимые проекты и т.д.).

Во-вторых, состав владельцев паев и отношения с учредителями. Доминирующая роль одного пайщика и отсутствие коллективного инвестирования названы признаками риска. Доказать добросовестность структуры налоговому органу, когда пайщик один и это физическое лицо, сложнее в ситуации розничных фондов. Чтобы защитить такую структуру, нужно быть “отличниками” по другим критериям.

В-третьих, управление активами. Необходимы реальные управленческие решения, а не формальное владение объектом. Налоговые органы оценивают реальную роль управляющей компании и самого фонда. Зависимость участников друг от друга и согласованность их действий воспринимаются негативно.

В-четвертых, операции фонда. Нужно оценить, что фонд делает, чтобы зарабатывать. Быстрая продажа актива, недавно внесенного в фонд, с большой прибылью – точно в зоне риска, в то время как инвестирование в проект в течение нескольких лет, инвестирование не в один, а несколько проектов – делают фонд более надежной структурой.

Также меморандум ставит вопрос о возможности переквалификации ЗПИФ в личный фонд. Пока данный аспект кажется одним из самых неочевидных. Какие критерии в данном случае будет использовать налоговый орган – пока вопрос открытый. В случае приравнивания дохода ЗПИФ к доходу личного фонда налоговая нагрузка может фактически увеличиться до 22% (с учетом возможного повышения налоговой ставки по личным фондам). Эта тема в меморандуме не сильно развита, и бизнесу нужен дальнейший диалог с ФНС, чтобы не создать ненужную дестабилизацию такого важного и полезного инструмента наследования, как личный фонд», – заключил Максим Купин.

Мария Фролова обращает внимание на то, что накопление прибыли внутри фонда само по себе может быть обусловлено экономической логикой инвестирования.

«В настоящее время с налоговой точки зрения ЗПИФ не является налогоплательщиком по налогу на прибыль. В этой связи прибыль, образующаяся на уровне ЗПИФ, не подлежит обложению до момента выплаты пайщикам. Поэтому ЗПИФы могут создаваться как эффективный инструмент инвестирования, с использованием которого управляющая компания привлекает денежные средства у пайщиков, управляет активами в соответствии с выбранной стратегией, например, приобретая и продавая активы, а полученную прибыль реинвестируя в другие активы, что может обеспечивать долгосрочность инвестирования. Другим примером может быть вхождение через ЗПИФ в долгосрочные, многоэтапные и сложные проекты, реальная прибыль в которых формируется только в конце проекта, а промежуточные доходы могут значительно отличаться от финального результата», – рассказала Мария Фролова.

«При сформированной на сегодня правоприменительной практике, а также позиции Экспертного совета при ФНС по формированию практики применения законодательства о налогах и сборах крупнейшими налогоплательщиками с учетом отраслевых особенностей их деятельности, изложенной в Меморандуме “Подходы к оценке правильности учета и полноты отражения операций с использованием ЗПИФ в целях налогообложения” от 8 сентября 2026, налоговые органы могут оспаривать структуры с использованием ЗПИФ при наличии признаков недобросовестного использования ЗПИФ. Например, при отсутствии инвестиционной либо иной законной стратегии владения активом при взаимозависимости участников структуры, при отсутствии коллективного характера инвестирования при определяющей роли владельца инвестиционных паев в фактическом управлении активами фонда, – добавила Мария Фролова. – При наличии таких признаков налоговые органы могут занять позицию, что ЗПИФ был по сути “транзитным” звеном и сделки фактически осуществлялись пайщиками, а соответственно, доначислить пайщикам-физическим лицам, являющимися российскими налоговыми резидентами, НДФЛ по применимой ставке, например, в 2026 году по ставке 15% в отношении сделок с ценными бумагами и долями. Также может быть занята позиция признания искусственной подмены конструкции личного фонда конструкцией ЗПИФ с применением к прибыли ЗПИФ последствий налогообложения личных фондов (в 2026 году по ставке 15% при выполнении определенных критериев)».

Нужно ли владельцам недвижимости пересматривать структуру владения?

По мнению Галины Науменко, партнера налоговой практики компании «Технологии Доверия», меморандум не означает, что владение недвижимостью через ЗПИФ автоматически становится рискованным. Однако документ актуализирует необходимость проверить экономические основания использования такой структуры.

«Ответ зависит от фактических обстоятельств. Меморандум (“Подходы к оценке правильности учета и полноты отражения операций с использованием ЗПИФ в целях налогообложения”, от 8 сентября 2026 года) не объявляет ЗПИФ с недвижимостью заведомо “плохой” структурой. Он, по сути, документирует подходы, уже сложившиеся на практике. Что важно, ФНС отмечает, что отдельный негативный фактор сам по себе не доказывает нарушения налогового законодательства и каждую ситуацию нужно анализировать в комплексе», – прокомментировала для CFO Russia Галина Науменко.

«Тем не менее, владельцам, безусловно, стоит провести ревизию структуры и оценить ее глазами налогового органа: в чем экономический смысл ее существования? Прежде всего, у фонда должна быть инвестиционная цель, а не только и не столько получение налоговой выгоды (освобождение или отсрочка налогообложения). Если инвестиционная цель стоит во главе угла и подтверждена документами и реальной деятельностью фонда, оснований для спешной реструктуризации нет.

Если же фонд выглядит скорее формальным звеном, встроенным на короткое время, – получил актив, резко заработал и дальше ничего не делает, – это повод обеспокоиться. Правоприменительная практика развивается не в пользу налогоплательщиков: начались массовые проверки, управляющие компании получают запросы. Операции с недвижимостью сейчас находятся в фокусе внимания ФНС», – добавила Галина Науменко.

Таким образом, ключевым фактором при оценке структуры становится не сам факт использования ЗПИФ, а наличие понятной инвестиционной стратегии, ее документального подтверждения и соответствия реальным операциям фонда.

Повлияет ли меморандум на выбор между ЗПИФ и прямым владением?

«Сам по себе меморандум, скорее всего, не повлияет, – ответил Максим Купин. – Значительно сильнее на выбор будут влиять планируемые изменения налогового законодательства, в частности законопроект по ОННП (законопроект № 617-9). Он вводит налог на прибыль по ставке 15% для ЗПИФ и ИПИФ для квалифицированных инвесторов. Для недвижимости в ЗПИФ в периметр налога пока попадают только рентные доходы, а доходы от реализации объектов остаются вне его».

Галина Науменко также указывает на возможное влияние предлагаемых изменений на экономику фондов, ориентированных на получение арендных доходов.

«Налоговая нагрузка на фонд может вырасти, и величина роста зависит от модели получения дохода. Модели две: удержание актива ради роста его стоимости или получение регулярных платежей. При арендной модели нагрузка может стать существенной, так как действующая редакция законопроекта не предусматривает вычета расходов. Расходы на страхование, эксплуатацию и охрану коммерческих объектов (складских комплексов, ЦОД и других) у ЗПИФ огромные. Налог на рентные доходы без вычета расходов может заметно снизить рентабельность таких проектов и может привести к оттоку средств из фондов недвижимости в принципе», – отметила Галина Науменко.

По оценке экспертов, дальнейшее развитие регулирования будет иметь значение как для выбора между прямым владением недвижимостью и использованием ЗПИФ, так и для оценки целесообразности сохранения действующих структур. При этом само по себе усиление налогового контроля не исключает использования фондов в качестве инвестиционного инструмента: определяющими остаются экономический смысл структуры, реальный характер инвестиционной деятельности и соблюдение налогового законодательства.

На Двадцать восьмой конференции «Налоговое планирование 2026-2027: Реформы, стратегии и вызовы для бизнеса», которая пройдет 2 декабря 2026 года в Москве, эксперты-практики расскажут, как минимизировать налоговые риски, оптимизировать налоговую нагрузку в рамках законодательства и выстраивать эффективное взаимодействие с налоговыми органами.