Качество новостроек снижается: большинство домов сдают с дефектами

По данным газеты «Известия», доля новостроек, которые вводятся в эксплуатацию с дефектами, в 2025 году достигла 93%. Как сообщили аналитики центра «Аналитика. Бизнес. Право», рост связан с действием моратория на взыскание штрафов и неустоек с застройщиков за нарушения условий договоров долевого участия.

По оценке экспертов, в предыдущие годы показатель также оставался высоким. В 2022 году доля таких объектов составляла 90%, в 2023 году выросла до 95%, а в 2024 году снова снизилась до 90%. При этом аналитики ожидают, что в 2026-2028 годах уровень может закрепиться около 95%. Это говорит о том, что проблемы качества имеют системный характер.

Одной из причин эксперты называют длительный мораторий на взыскание штрафов. Он действовал в разные периоды с 2020 года. В эти промежутки дольщики не могли требовать компенсацию за просрочки или дефекты. Причем запрет распространялся даже на обязательства, возникшие до введения ограничений, если срок исполнения приходился на период моратория.

С 1 января 2026 года ограничения на начисление штрафов отменены. Однако для выплат компенсаций введена отсрочка до 31 декабря 2026 года. По словам экспертов рынка недвижимости, фактически это означает, что часть выплат дольщики смогут получить только в 2027 году.

Аналитики предупреждают, что такая практика может привести к значительным потерям покупателей. По расчетам исследователей, суммарные издержки граждан в 2026–2030 годах могут составить около 122,3 млрд рублей в ценах 2025 года. Основная часть потерь связана с вынужденной арендой жилья. На нее приходится около 94,3 млрд рублей, что составляет 77% общего эффекта. Еще 20,7 млрд рублей связаны с удорожанием ремонта, а 7,3 млрд рублей приходятся на обесценивание компенсаций из-за отсрочки выплат.

Эксперты отмечают, что дефекты встречаются практически во всех сегментах рынка. По словам участников отрасли, проблемы могут возникать как в массовом жилье, так и в проектах более высокого класса. Среди наиболее распространенных недостатков называют неровные стены и полы, проблемы с вентиляцией, поврежденные стеклопакеты и дефекты сантехники.

При этом наиболее серьезные строительные нарушения встречаются относительно редко. По оценкам специалистов, критические проблемы с несущими конструкциями или инженерными системами фиксируются примерно в 5-7% случаев. Обычно такие недостатки застройщики устраняют в рамках гарантийных обязательств.

Эксперты называют несколько причин ухудшения качества строительства. Среди них дефицит квалифицированных кадров, рост себестоимости строительных работ и высокая стоимость кредитных ресурсов. За последние два года расходы на строительство выросли на 30-40%. Подорожали материалы, логистика и рабочая сила. В условиях слабого спроса и дорогой ипотеки девелоперам приходится оптимизировать расходы, что может отражаться на качестве.

Еще одним фактором называют ускорение сроков строительства. Девелоперы стремятся быстрее вводить объекты в эксплуатацию, чтобы сократить расходы по кредитам. В результате часть недочетов переносится на этап эксплуатации и устраняется уже после передачи квартир собственникам.

Эксперты предупреждают, что накопление отложенных требований может создать дополнительные риски для отрасли. Если значительное число дольщиков обратится в суд одновременно после окончания отсрочки, часть девелоперов может столкнуться с серьезной финансовой нагрузкой. Это повышает вероятность судебных конфликтов, реструктуризаций и даже банкротств отдельных компаний.

В этих условиях специалисты рынка предлагают развивать альтернативные механизмы урегулирования споров. Среди возможных решений называют медиацию, коллективные переговоры и создание института омбудсмена по недвижимости. Такой механизм может помочь быстрее разрешать типовые конфликты между дольщиками и застройщиками.