Триллионный пузырь: Рассрочка от застройщиков – тикающая бомба для рынка недвижимости?

Рынок недвижимости России столкнулся с новой проблемой: объем задолженности граждан перед застройщиками по рассрочке достиг 1 трлн рублей, сообщают «Ведомости». Это тревожный сигнал, который привлек внимание Центрального банка России (ЦБ РФ) и, судя по всему, не без оснований. В I квартале 2025 года доля рассрочки в сделках с первичным жильем у крупнейших застройщиков достигла 40%, резко увеличившись по сравнению с предыдущими годами (10-20%). ЦБ справедливо опасается, что столь стремительный рост несет в себе значительные риски для финансовой стабильности страны.

Риски для граждан: потеря жилья и финансовая яма

Центральный банк обоснованно выделяет три основных риска, связанных с приобретением жилья в рассрочку у застройщиков:

Риск отказа в ипотеке. Многие покупатели рассчитывают погасить рассрочку с помощью ипотечного кредита. Однако застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиента. В результате граждане могут столкнуться с отказом банка в выдаче ипотеки или с более высокими, чем планировалось, платежами, что ставит под угрозу выполнение обязательств перед застройщиком.

Завышенная стоимость и отсутствие защиты. Зачастую цена квартиры при покупке в рассрочку искусственно завышается. Это создает серьезный риск для граждан, желающих продать свою квартиру в будущем, так как продать ее без финансовых потерь становится крайне сложно. Кроме того, в отличие от ипотеки, законодательство оставляет граждан без должной защиты при временных финансовых трудностях. Отсутствие механизма кредитных каникул и формального порядка обращения взыскания на имущество может привести к потере жилья даже при незначительных нарушениях условий договора.

Риск мошенничества и банкротства. Покупатели, выбирающие рассрочку, не защищены от риска двойных продаж или других мошеннических схем со стороны недобросовестных застройщиков. Также, в отличие от сделок с эскроу-счетами, в случае банкротства застройщика есть риск полной потери уже внесенных средств.

Риски для финансовой системы

Ситуация усугубляется тем, что быстрый рост рынка рассрочек увеличивает закредитованность граждан, а застройщики, в свою очередь, сталкиваются с повышенными рисками в обслуживании кредитов на проектное финансирование. Это создает эффект домино, угрожающий стабильности всей финансовой системы.

Что делать?

Рекомендация ЦБ банкам собирать и анализировать информацию о договорах рассрочки – важный первый шаг. Однако необходимы более комплексные меры, включая усиление законодательной защиты прав покупателей, более строгий контроль за деятельностью застройщиков и повышение финансовой грамотности населения. Игнорирование этой проблемы может привести к серьезным социальным и экономическим последствиям. Вопрос о необходимости регулирования рынка рассрочек, аналогичного регулированию ипотечного кредитования, становится все более актуальным.

Узнать о последних технологиях и трендах, которые трансформируют отрасль, вы сможете на Шестой конференции «Цифровизация в строительном бизнесе», которая пройдет 10 октября 2025 года в Москве.