Розничные сети перестали строить склады

Объем сделок в складской недвижимости в Москве и Подмосковье в формате built-to-suit (строительство объектов под конкретного заказчика) сократился в 9 раз год к году и составил всего 71 тыс. кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. По данным CORE.XP, объем спроса составил 170 тыс. кв. м, в то время как годом ранее он был в 5 раз больше – 868 тыс. кв. м. В Knight Frank Russia говорят, что в этом году была зафиксирована всего 1 сделка в таком формате – на строительство склада 61 тыс. кв. м. Общий спрос на логистическую недвижимость, включая спекулятивные объекты, снижался при этом гораздо медленнее: в январе-сентябре объем таких сделок сократился в 2,5 раза год к году, до 758 тыс. кв. м.

На сокращение числа сделок built-to-suit повлияло начало военных действий на Украине. «Ритейлеры и компании e-commerce временно отложили планы по развитию, хотя еще в начале этого года были готовы наращивать складские мощности», – отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

После 24 февраля компании пока не готовы принимать серьезные решения по инвестициям, подтверждает гендиректор ГК «Ориентир» Андрей Постников.

В прошлом году ситуация была обратной: ритейлеры, включая e-commerce, логистические операторы и дистрибуторы из-за дефицита складов не могли найти нужные объемы готовых площадей, и им приходилось заказывать строительство новых логопарков, поясняет Екатерина Ногай. По данным Knight Frank, в начале 2021 года вакантность в логопарках не превышала 2,3%.

Сейчас интерес арендаторов складов сместился в сторону готовых объектов.

По словам Андрея Постникова, в настоящий момент для арендаторов наиболее оптимален гибкий договор аренды с возможностью разрыва, в то время как built-to-suit не предусматривает выхода из соглашения. К тому же в этом году на рынке появилось достаточное количество вторичного предложения, добавляет замдиректора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола. Дополнительный прирост свободных площадей на рынке произошел за счет ритейлеров, которые в этом году, оптимизируя свои затраты, стали предлагать большой объем площадей в субаренду, говорит региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

Но и сами девелоперы не торопились заключать сделки built-to-suit. Директор по финансам и инвестициям ГК «Смарт Девелопмент» Андрей Новиков напоминает, что такая сделка подразумевает фиксированную ставку аренды в начале строительства объекта, а в условиях роста его себестоимости девелопер ограничивает уровень своего потенциального дохода. Но гендиректор «Эспро Девелопмента» Виталий Антонов, напротив, считает, что застройщикам пока «разумно строить только объекты под заказ».

Впрочем, себестоимость строительства уже начинает стабилизироваться: в конце 2021 года она достигала 65 тыс. руб. за 1 кв. м, к концу сентября 2022 года – 55-57 тыс. за 1 кв. м, отмечает Ногай.

Впрочем, по наблюдениям директора отдела исследований рынка CORE.XP Василия Григорьева, сейчас постепенно увеличивается число запросов со стороны заказчиков. Источник «Коммерсанта» на рынке недвижимости, напротив, считает, что до конца года не стоит ожидать крупных сделок в формате built-to-suit: итоговый показатель составит не более 100 тыс. кв. м. В 2021 году, по данным CORE.XP, этот показатель был в девять раз больше и составил 916 тыс. кв. м.

Комментарии