Закрыть [x]

Перейти на мобильную версию

Инвестировать ли сегодня в недвижимость, вот в чем вопрос

26.11.2014

В октябре текущего года количество зарегистрированных сделок с недвижимостью в России уменьшилось на 3,2%. В тоже время наблюдается быстрый рост заключаемых договоров долевого участия, или, как их называют в народе, «строительство на стадии котлована». Люди бросается в эти котлованы, ориентируясь на статистику прошлых лет, которая показывает, что после появления дома, цена квартир вырастет минимум на 30%.

За последние девять месяцев количество таких сделок выросло почти на 43% и составило 560 000 (для сравнения, в прошлом году было зарегистрировано 392 тыс.). Основной всплеск пришелся на столичный регион. В октябре риэлторы отметили рекордные объемы продаж на рынке новостроек. По данным Инком-Недвижимости, число соглашений выросло на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Казалось бы, постоянное уменьшение рублевых накоплений повышает спрос, что должно было бы тянуть за собой повышение цен. Однако этот логичный сценарий не реализуется и цены в рублях остаются на прежнем уровне. По наблюдениям экспертов портала Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru., несмотря на увеличившиеся продажи, цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали расти вслед за падением рубля. «Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным, а цены в долларовом выражении покатились вниз почти в той же пропорции, что вырос доллар. При этом еженедельный индекс достиг к последней неделе октября отметки $4552. До такого уровня индекс цен ни разу не опускался за все посткризисные годы», — подчеркнули специалисты IRN.

При этом львиная доля спроса сосредоточена на одно- и двухкомнатных квартирах, которые всегда считались наиболее ликвидным жильем. Эта тенденция прослеживается как на рынке Подмосковья и в столице.

В связи с сокращением бюджета покупки, продажи перетекает из высокого сегмента в низкий. По мнению заместителя гендиректора компании Est-a-Tet Владислава Луцкова, «это естественная антикризисная стратегия». Рынок престижного жилья фактически просто стоит. «В премиальном сегменте люди, которые действительно хотели купить для себя, выбирали, долго шли к сделке, — отказываются. Они просто перевели деньги в валюту и ушли снимать дорогое арендное жилье. Сейчас много факторов сошлось в одной точке, волатильность плюс новый налог», — говорит он. «Мы проходили не один кризис, и каждый раз в такие экстремальные моменты люди пытались перекрутиться и выйти из денег в недвижимость. Потому что, по сути, больше некуда идти», — рассказывает один из риэлторов. С этим утверждением глупо спорить только в случае реальной квартиры, которую можно, например, сдавать. Однако недостроенное жилье, которое продается по договорам долевого участия, является фьючерсами, то есть одним из самых рискованных биржевых инструментов.

«По большому счету инвестиции в недвижимость обладают большим риском, чем инвестиции в доллар, — уверен директор Центра структурных исследований ИЭП имени Гайдара Михаил Хромов. — Потому что доллар, по крайней мере, остается ликвидным. На него всегда понятно, сколько чего можно купить. Пусть не у нас, так за границей». Квартира не дает таких гарантий. Конечно, цена на нее может вырасти, «но удастся ли продать именно эту квартиру именно по этой цене, мы сейчас сказать не можем. И самое главное, мы не знаем, сколько времени потребуется, чтобы продать ее по той цене, которую за нее хочет получить продавец», — объясняет Михаил Хромов.

С проблемой ликвидности квартир уже столкнулись владельцы жилья в Москве, где цены росли столько, сколько москвичи себя помнят. Но на платежеспособность покупателей это никак не влияет. В итоге, спрос на многие подскочившие в цене квартиры, снижается.

Показательны и истории инвесторов предыдущей волны, которые тоже выходили на рынок недвижимости с целью сохранения своих денег. Так, банковский работник Олег несколько лет назад купил квартиру в Москве. Деньги на нее он получил благодаря ипотеке, взятой в долларах. При стабильном курсе он выигрывал, так как ставка на кредит была в три раза ниже, чем на рублевый. Однако недавно рост курса доллара поднял сумму его долга в рублях к той, с которой он начал, как будто все эти годы он ничего не выплачивал.

«На первичке продавцы чаще всего работают с объемами, поэтому им выгодно движение, оборот. Особенно это выражено при продаже относительно недорогих квартир. Дополнительный стимул — снижение курса рубля, который продавцы, собственно, получают. Причем серьезно повысить цены в соответствии с этим падением не получается. Остается только быстро продавать, чтобы ускорить оборачиваемость средств. Поэтому идут на скидки: продать сегодня, чтобы не потерять завтра», — объясняет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Логику девелоперов легко понять, учитывая масштабы строительства в Московской области (21 млн кв. м жилья).

Ситуация в России напоминает сложившуюся в Китае несколько лет назад. Тогда в этой стране начался бум строительства жилья эконом-класса. Многие инвесторы вкладывали деньги в недвижимость на стадии строительства, цены постоянно росли. Но в какой-то момент рынок встретился с отсутствием платежеспособного спроса. Результатом стало появление в Китае целых города-призраков, со скупленной дорогой недвижимостью, которую невозможно продать. Девелоперы верят, что нам до уровня китайцев российский рынок еще не дорос. «В московском регионе колоссальный накопленный спрос и огромный «багаж» — у каждого есть какие-то квадратные метры. Люди продают свое, что-то докупают, прибавляя 10, 20, 30 метров. Или те же пресловутые покупки 20-метровых квартир. Сейчас, когда на людей давит ситуация, этот спрос всего лишь реализуется с опережением. Сегодня спрос не спекулятивный, просто человеку, который имеет за душой квартиру, не так страшно, как тем, кто с обесценивающимися деньгами сидит. В предкризисной ситуации люди пересматривают свои пожелания и страхуются от всех рисков, покупая квартиры по 20 квадратных метров. Лучше меньше, но сейчас», — говорит Владимир Луцков. Сегодня это единственная возможность, которую активно используют продавцы.

В прошлый пик кризиса цены на недвижимость в рублях упали на 10%. В долларовом эквиваленте – на 35-40%. Даже сегодня крупнейшие на рынке застройщики рекламируют скидки 10%, как, например, группа ПИК. «Не пугайте людей! По сути, у нас удешевления недвижимости не происходило никогда. Мы такого в истории не знаем. В отличие от падения фондового рынка, валютного и т. д. Даже когда во время первого кризиса цены снизились, они все равно потом восстановились», — говорит один из риэлторов, при этом не торопясь ничего покупать в ожидании больших скидок и распродаж.

Подробнее: Коммерсант.ru

Наши конференции:


Комментарии