Модернизация налога: изменение законодательства в сфере недвижимости

Этой осенью Госдума вынесла решение о кардинальном изменении Налогового кодекса. Эта модернизация заставила участников рынка недвижимости понять, что с 2015 года продавать, покупать и инвестировать, как раньше, не удастся. Согласно нововведениям в НК РФ, налоги на недвижимое имущество физлиц будут зависеть от кадастровой стоимости объектов, которая зачастую близка к рыночной.

Согласно исследованиям, такое решение Госдумы уже повысило рост предложения на вторичном рынке в престижных районах. В частности, Станислав Лобанов, руководитель отдела маркетинга Millhouse, заявляет: «После введения нового налога количество клиентов, которые продают квартиры в ЦАО и в качестве альтернативы рассматривают пригород, увеличилось втрое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года». При этом, по наблюдениям экспертов Инком-Недвижимости, средний срок экспозиции жилья увеличился не менее чем на треть. «Сегодня даже ликвидные квартиры оседают в базах данных на два-три месяца», — подытоживает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании.

Что касается приобретения квартир в новостройках, новые правила практически не коснулись покупателей жилья небольшой площади вдали от Центрального округа Москвы, округа с самой высокой кадастровой стоимостью объектов. Те, кто будет покупать обычные квартиры в новых домах Подмосковья и Новой Москвы, даже не заметят изменений в Налоговом кодексе.

Однако желающие приобрести апартаменты столкнутся с некоторыми трудностями. Стоят они намного дешевле привычного жилья, но минимальная налоговая ставка на них составит 0,5% кадастровой стоимости. Несложный подсчет показывает, что владельцы скромных подмосковных апартаментов будут каждый год платить за них больше, чем обладатели аналогичных по площади квартир в арбатских переулках, где даже небольшая студия оценивается дороже 10 млн рублей, поэтому облагается налогом по повышенной ставке — 0,15%.

Особенно невезучими оказались многофункциональные комплексы – строения, где все помещения, в том числе апартаменты, числятся как офисы. В отличие от апартаментов гостиничного типа их налоговая ставка составит не 0,5%, а 2%. Так что желающие купить апартаменты с целью их последующей сдачи в наем, серьезно обдумают такое вложение средств. «Новый налог может очень сильно ударить по привлекательности данного бизнеса», — полагает управляющий компании ЛСР. Недвижимость — Москва Валерий Забелин.

Вызывает беспокойство участников рынка и ипотека, являющаяся одним из основных драйверов спроса на жилую недвижимость последние несколько лет. «Массовое повышение ипотечных ставок банками негативно влияет на динамику продаж», — делится наблюдениями Владимир Киреенко, генеральный директор компании B2B-Development.

Только в течении октября 13 крупных банков, включая Сбербанк и ВТБ 24 объявили о повышении ставок. По прогнозам экспертов, в 2015 году средний показатель достигнет 14%, в связи с этим, количество желающих взять ипотеку существенно сократится.

Усугубляет ситуацию и усложнение процесса получения ипотечного кредита. Галина Гараева, генеральный директор Континент-Недвижимости, отмечает: «Примерно каждый третий получает отказ кредитной организации, а каждый четвертый отказывается от ипотеки сам, поскольку предложенные банком условия в худшую сторону отличаются от ожидаемых».

По словам Эммы Пономаревой, директора департамента розничных операций Инвестторгбанка, банки ужесточают стандарты оценки платежеспособности заемщиков из-за выросшего риска невозврата кредита. Страхи кредиторов основаны на конкретных данных: согласно официальной информации Центробанка, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рублях увеличился с начала года на 5,6% и превысил сумму в 3 трлн рублей.

Первыми в группу риска попадают граждане, имеющие высокие шансы потерять работу. «Если раньше клиенту из спорной категории просто снижали сумму одобренного кредита, то теперь предпочитают отказать», — рассказывает Эмма Пономарева.

Более того, желая избавиться от подобных проблем, некоторые банки стали вводить в договоры по ипотеке пункт об ответственности застройщика за потенциально возможный дефолт заемщика, рассказывает Дмитрий Котровский, партнер Химки Групп. «В случае дефолта девелопер должен вернуть банку деньги, которые кредитная организация предоставила на покупку квартиры», — поясняет эксперт. Однако не все девелоперы соглашаются на такие условия, так как, согласно закону 214-ФЗ, деньги не аккумулируются на их счетах, а направляются на строительство. Несмотря на это, Дмитрий Котровский убежден, что обязательно найдутся застройщики, готовые взять на себя такой риск ради увеличения продаж с использованием ипотеки.

Как бы там не было, сегодня девелоперы и риэлторы теряют ипотечных покупателей. А учитывая факт того, что на подмосковных объектах эконом- и комфорт-класса ипотечной схемой интересуется от 70% до 80% клиентов, становится ясно насколько масштабны проблемы.

Источник: Коммерсант.ru

Комментарии